農地のせいで思わぬ相続税が発生するかも！？
農地の固定資産税は割合安く、維持することにはそれほどお金はかかりません。しかしながら、農地の相続税評価額のことを考えると実際に売却できる価格よりも何倍も高くなってしまうことが一般的です。もし、相続税の基礎控除額を超えそうな場合に価格的には資産性がない農地のせいで、その基礎控除額を超えてしまい相続税が発生することにつながりかねないのです。
そもそも農地は農家以外の買主の方に売却することはできません。また、農地には転用できるものと転用できないものが存在します。もし、相続により農地を譲り受けた方や、すでに持っている農地で農業をすることがなくなった方で自分の農地が転用できるのであれば安くても売却すること検討してみてはいかがでしょうか？
農地転用して売却できるかどうかの確認方法
まずご自身が所有されている農地がどんな農地にあたるのかを農業委員会に問い合わせる必要があります。以下に農地の種別と具体的説明、その転用難易度を示します。
| 農地の種別 | 農地の様態 | 転用の難易度 |
| 農用地区域内農地 | 農業のために利用していくべき土地 | 不可 |
| 甲種農地 | 市街化調整区域内にあるの農地の中でも、８年以内に土地改良事業を行った農地など、特に農業をしやすい農地。 | 難 |
| 第一種農地 | １０ヘクタール以上の一団の農地や土地改良事業などの対象となった農地 | 難 |
| 第二種農地 | 今後市街化が見込まれる農地、生産性の低い農地 | 易 |
| 第三種農地 | 駅近にあるなど、市街化が著しい区域にある農地 | 普 |
ただし、注意しなければならないのは農業委員会というのは原則として国の食料自給率を保ちたい、農地を守りたいといった考えを持っていますので明らかに農地転用ができる状況でもない限り転用可能であるという返答はもらえません。
農業委員会により難易度は変わってくるので上記の表はあくまで参考程度にとどめておいてください。
農地転用許可が出たら次は地目変更登記
農業委員会から農地転用許可が出たとしても次なる課題に取り組まねばなりません。それは法務局に対する地目変更登記の申請です。
地目変更登記に必要な書類は以下になります。
・土地地目変更登記申請書
・除籍謄本、相続人の戸籍謄本と住民票（土地の所有者がなくなっている場合）
以下で戸籍について話しているので興味があれば読んでみてください。
・農地転用の許可書や届出書
この地目変更登記は土地家屋調査士の職域になりますので不明点があれば土地家屋調査士に相談する必要があるでしょう。また必要書類の中でも農地転用の許可書を得ることは行政書士の職域にあたりますので以上のことを踏まえると農地の売却にはそれぞれの士業に相談を持ち掛け、連携して行っていく必要があります。
ここまでの作業を終えてやっとはじめて農家以外の人に対して土地を売却するための準備が整うのです。
まとめ
・農地は売却額のわりに相続税の評価額が高いので相続税がかかってしまう可能性がある。
・農地転用が可能かどうかはまずは農業委員会に問い合わせ。
・農地転用許可が出たら法務局で地目変更登記する必要がある。
今回は以上になります。カレイジ行政書士事務所では農地転用許可申請から地目変更登記のための土地家屋調査士のご紹介などの一連の農地売却サポートを承っておりますのでお困りの際にはお気軽にご相談ください。